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Avv. Laura Massa

- Viale Regina Margherita 174,  09017 - S.Antioco (CI)

- Via San Lucifero 77,  09127 - Cagliari

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Disciplina delle locazioni di immobili urbani

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Le norme sulle spese per l’utilizzo dell’immobile.
Quanto alle spese per l’utilizzo dell’immobile, la L. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) prevede – salvo patto contrario - che siano interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Come è possibile notare – tuttavia - l’articolo sopra citato non è sufficiente a fare chiarezza sulla divisione della miriade di spese che nella normalità debbono o possono essere affrontate in un condominio, a mero titolo esemplificativo si osserva come l’articolo non si faccia alcun cenno al modo in cui debbano essere ripartite le eventuali spese per l’assicurazione dello stabile, o per il compenso dell’amministratore del condominio, o ancora per la tassa per il passo carraio.

Il criterio generale sulla ripartizione delle spese di manutenzione.
Quanto alle spese per le riparazioni e/o la manutenzione dell’immobile, l'art. 1576 del codice civile prevede che il proprietario dell’immobile locato debba eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, come le spese dovute a riparazione e causate dal normale deterioramento o uso del bene, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). Fra queste ultime, a titolo d'esempio, possono enumerarsi le riparazioni degli impianti idrici o elettrici, degli apparecchi di servizio di riscaldamento o condizionamento, ma anche la manutenzione delle strutture e dei rivestimenti come pavimenti, pareti e soffitto.
Specifica poi l’art. 1609 c.c. che Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell'inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.

Come comprendere se una spesa è ordinaria o straordinaria.
Nonostante le indicazioni normative, a volte può risultare poco agevole capire se ci si trovi di fronte a un intervento di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria. E' per questo che la giurisprudenza di volta in volta fornisce indicazioni per l'applicazione dei principi generali ad alcune fattispecie particolari.
Secondo la Cassazione il criterio da osservare è quello della ‘’normalità normalità e/o prevedibilità dell'intervento e dell'entità materiale della spesa”.
In tal senso, per spese straordinarie, facenti carico al proprietario, devono intendersi quelle relative ad opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al canone di locazione, rientrando nella categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, finalizzate non già alla semplice conservazione del bene, ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo.
Secondo Cassazione civile sez. III 22 maggio 2014 n. 11353, inoltre, non competono al conduttore le riparazioni, seppure di piccola manutenzione, che riguardano gli impianti interni alla struttura del fabbricato (per esempio le tubazioni dell'acqua incassate nei muri).
Non ci sono quindi regole precise tanto che la valutazione della categoria delle piccole riparazioni è rimessa all'apprezzamento del giudice del primo grado di giudizio.

Le tabelle.
Come si è appena illustrato, quindi, non esiste una linea di confine ben stabilita fra spese spettanti al locatore e quelle spettanti al conduttore.
Al fine di evitare lunghe e costose liti è opportuno convenire con precisione fra le parti la ripartizione delle spese, specificandola all’interno del contratto.
Esistono altresì delle tabelle approvate dalle rispettive organizzazioni di categoria (proprietari e inquilini) che indicano una ripartizione secondo equità (e non, necessariamente, secondo legittimità) degli oneri accessori relativi a servizi, prestazioni e altri tipi di spese condominiali. Per essere a ogni effetto vincolante, le tabelle debbono essere recepite dall'assemblea nel regolamento condominiale (regolamento che a sua volta verrà poi richiamato nei singoli contratti di locazione) o, direttamente, nel contratto di locazione. Naturalmente è possibile fare riferimento alle tabelle parzialmente: a tal fine sarà necessario riportare nel testo del contratto solo le voci che interessano.

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