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Avv. Laura Massa

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- Via San Lucifero 77,  09127 - Cagliari

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problematiche comproprietà di un immobile

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Gentile avvocato, sono comproprietaria di un immobile, per il 75% della quota; il restante è diviso in parti uguali tra i cinque miei cognati. Vorrei porre fine alla situazione di comproprietà, se possibile acquistando le quote dei miei cognati per essere unica proprietaria della casa. Se uno di loro cinque si oppone alla vendita e vuole mantenere la sua quota, può farlo, oppure vince la maggioranza?
E se si oppone come possiamo fargli cambiare idea?
Grazie mille! (A.S.)

Deve in primo luogo specificarsi che ai sensi delL'art. 1111 cod.civ. ciascun partecipante alla comunione ha il diritto di domandarne lo scioglimento.
Non esiste quindi l’obbligo di rimanere proprietari di un più beni assieme ad altri soggetti per un tempo illimitato., a meno che si tratti di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate (art. 1112 c.c.).
La divisione può essere fatta d'accordo fra le parti con un contratto di divisione. In difetto di accordo ciascuna parte può adire il giudice affinchè ponga fine allo stato di comproprietà (art. 1116 cod.civ. ).
Questa specificazione è importante, giacchè molto spesso vi è la convinzione che non sia possibile sciogliere la comunione senza l’accordo di tutti i partecipanti.
Disposto giudizialmente lo scioglimento della comunione si fa luogo alla attribuzione delle porzioni individuate a ciascuno degli aventi diritto.
Ai sensi dell’art. 1114 c.c. la divisione ha luogo in natura, se la cosa per essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.
Infatti il fine primario della divisione è la conversione del diritto di ciascun condividente alla quota ideale in diritto di proprietà esclusiva di beni individuali,
Detta regola trova un limite nella non comoda divisibilità degli immobili, la quale può dipendente sia dalla eccessiva onerosità delle opere di divisione o dei pesi, limiti e servitù che essa impone per il godimento delle singole quote, sia dal pregiudizio che da essa deriverebbe per il valore delle porzioni rispetto all’intero o per la normale utilizzabilità dei beni.
Il tecnico (CTU) incaricato dal giudice dovrà stabilire la possibilità di procedere a una comoda o non comoda divisibilità tenendo però sempre presente che, al verificarsi della seconda ipotesi, la vendita all’incanto è configurata dall’ordinamento come rimedio residuale cui ricorrere solo nel caso in cui nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell’intero. Infatti ciascun comproprietario può avanzare istanza di assegnazione del bene. In questo caso, se è solo uno dei comproprietari a farlo, il giudice assegnerà il bene al comproprietario che ne richiede l’attribuzione determinando il conguaglio da versarsi agli altri comproprietari. In caso di più istanze di assegnazione, verrà normalmente preferito il comproprietario titolare della quota maggiore, altrimenti dovrà ugualmente giungersi all’incanto.
In questo caso il Tribunale disporrà la vendita del bene indivisibile, suddividendo il ricavato fra i comproprietari.
La comunione ha termine soltanto con la definitiva assegnazione dei lotti o assegni divisionali a ciascuno dei condividenti
Nel caso illustrato dal quesito vi è un unico bene da dividere.
Il comproprietario che non voglia vendere la propria quota non può essere giuridicamente obbligato a farlo. Tuttavia – come già detto - ciascun comproprietario può sempre chiedere la divisione giudiziale del bene.
Prima di farlo però, dovrà obbligatoriamente esperire un tentativo di mediazione presso un apposito organismo, al fine di tentare una composizione amichevole della lite.
Fallito detto tentativo, potrà iniziare il giudizio di divisione.
Se il fabbricato è materialmente divisibile, si procederà alla divisione del bene in natura, in caso negativo sarà necessario procedere alla vendita dell'immobile e dividere il ricavato.
Poiché nel caso illustrato il titolare della quota maggioritaria intende richiedere l’assegnazione del bene, questi sarebbe preferito nell'attribuzione a suo favore dell'intero (pagando ovviamente il relativo conguaglio) in applicazione della regola di cui all'art. 720 c.c.
In buona sostanza, quindi, sia pure attraverso una causa, la prospettiva di ottenere alla fine l'intero bene, nel caso illustrato dal quesito, risulterebbe attuabile con elevata probabilità per il titolare della quota maggioritaria. Questo peraltro dovrebbe indurre i comproprietari di minoranza a trovare un accordo prima del processo con un innegabile risparmio di tempo e di costi.

Avvocato Laura Massa

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